빌라는 전세 사기 등으로
이미지가 안 좋으나,
모두 다
아파트에 살 수 있는
형편이 안 되기도 하고,
서울의 핵심 지역은
꾸준히 인기가
있을 거임.
그래서 아파트처럼
거주환경이 우수하지 못해도
서울의 빌라(다세대주택) 수요는
줄어들지는 않을 듯 함.
더욱이 해당 물건은
이대,연대는 물론이고
2호선하고 가깝고
경의선 신촌역
2분 거리의
다세대 물건임.
사건번호 : 2023 타경 56209
건물면적 : 13.31평
대지면적 : 7.83평
물건종류 : 다세대/발라
감정가 : 약 2억 3천만 원
최저가 : 약 1억 9천만 원 (80%)
위치를 보자.
경의중앙선인 신촌역과
200미터 거리 내에 위치하고
연세대, 이화여대 모두 가깝다.
2호선 이용은
신촌역과 이대역 중간이라
애매하지만
그래도 걸어서 15분 이내
충분히 갈 수 있는 거리임.
입지는 이 정도면
훌륭해 보인다.
재개발 여부 등을 보려면
노후도 및 도로상태 등을 봐야 함.
우선 로드뷰를 한 번 보자.
딱 봐도 넓은 도로로 보이지 않는다.
(재건축/재개발 전문가는 아니나)
이 정도면 재개발 후보지로
검토는 가능해 보인다.
노후도를 살펴보자.
부동산 플래닛 접속.
부동산의 모든 것을 담다, 부동산플래닛 (bdsplanet.com)
유료회원이 되면
원하는 영역을 선택하고
세부 분석을 볼 수 있다.
매 번 고민하지만
내가 재개발 전문가도 아니고,
아직 멤버쉽 결제는 안 하고
느낌으로 그냥 판단하는 중.
30년 이상된
진한 붉은색이
많으면 좋은데,
판단하기는 애매하다.
재개발/재건축 관련은
내 전문 분야가 아니지만
그래도 노후도는
적당히 있어 보인다.
(이 영역도 공부를 하는 중인데
경험이 없어서 어렵다)
재개발 사업성을 보려면
해당 구획지에 등기부등본을
모두 열람해서 현 소유주가
몇 명인지
어디까지 포함해야 하는지
필지 구분을 어떻게 나눠야 하는지
(용도구역 등을 고려)
등등 전문가들이
판단할 부분이다.
단, 그래도 대충 감으로
사업성이 나올 만한지
아닌지 정도는 알아야 하고
그래야 매매가 잘 될 수 있을지
등등 판단이 가능하다.
현장도 가 보고,
인근 부동산도 방문하면
더 쉽게 감을 잡을 수 있다.
그래서 임장을 하는 거다.
이렇게 대략적인 위치나
입지를 머리 속에 넣고
감을 잡은 채로
물건 세부 현황을 보자.
1991년에 등기된 건물로
(33년이 됨)
현재 임차인은 없고
소유주(채무자)가
거주하는 것으로 보임.
내부 구조를 보자.
계단으로 올라가면
좌측에 위치하는
202호
방 3개 / 화장실 1개 구조임.
건물은 연식이 느껴짐.
2층 좌측인데,
외부 사진을 봐도
샤시가 오래되어 보임.
1층 좌측과
2층 우측은
하얀 샤시로 창문 교체를
한 흔적이 보이나,
2층 좌측은 예전 샤시임.
내부 인테리어는
1도 되어 있지
않을 거임.
현관 사진을 보자.
201호의 경우
디지털도어록이 설치됨.
202호는 열쇠로
열고 닫는 현관임.
이 정도면 확신이 온다.
내부는 포기하자.
33년 전 모습일 거다.
해당 건물은
당연히 주차도
불가하다.
이 정도 파악하고
이제 주변 시세를 보자.
분리형 원룸 반전세
"5천 / 50만 원"
쓰리룸 월세
"1천 / 120만 원"
쓰리룸 전세
"2억 원"
모두 어느 정도
올수리 된 물건인데,
경매 물건은
전혀 내부 수리가
안 되어 있는 점을 감안하면
대략적으로
시세는
전세 1.8억 수준
월세는 약 90만 원 수준
이렇게 봐야 할 듯.
매매가는 주변 실적이
천차만별이라
판단하기는 어려운데,
최대한 보수적으로
보는 편임.
지금 감정가 수준에
매매는 불가할 것으로 보임.
그럼 경매 물건 정리
해당 물건의 장점
1. 임대 수요가 많은 입지
2. 장기적으로 재건축 사업성 있음
3. 채무자 점유로 권리분석 불필요
(단, 채무자 명도는 어려울 듯함)
단점
1. 건물 노후화가 심함
2. 언덕에 위치하고, 주차 불가
2. 전월세 금액이 올수리 된 동일 평형보다
많이 저렴할 수 있음.
해당 물건에 관심이 있다면
주변 임장을 많이
해야 할 것으로 보임.
부동산도 3군데 이상은
꼭 들려서 상세히 물어보고
예상 시세 파악 필요.
투자 및 입찰은
개인의 몫이지만
소액으로 투자하기
좋은 물건으로
판단됨.
신촌역 가즈아!