부동산 경매 시작하면서
가장 부담되는 부분이
권리분석임.
물건 한 두 개만
실제로 해 보면
누구나 쉽게 할 수 있음.
그리고 원리만 확실이
이해하면
굳이 매번 할 필요 없이
유료사이트에서 정리해 준
내용을 보면 됨.
그래도 원리를 알아야 하니
권리분석용으로
딱 맞는 물건 소개
사건번호 2023-50858 (임의경매)
주소 : 서울 광진구 능동 239-20
근린주택임.
위치를 보자.
군자역 더블역세권 인근이고,
주변에 어린이 대공원도 있고,
메가박스도 보이고,
입지는 좋아 보임.
물건 기본 정보.
오늘은 입지 분석이 아닌
권리 분석이므로
바로 등기부 현황
및 임대차 현황을 보자.
등기부현황에서 가장 중요한 건
최선순위 근저당/가압류 등을 살펴보는 것임.
즉, 말소 기준권리를 찾아야 함.
매각 물건 명세서에 보면
쉽게 확인 가능함.
매각물건명세서에
최선순위 설정란을 보면 됨.
토지/건물 각각 차이는 있지만,
건물 기준으로 22년 2월 9일임.
해당 날짜만 기억하면 됨.
이제 임차인 현황을 보자.
22년 2월 9일 이전에
전입한 2개 세대는
"대항력" 이 있음.
즉, 최선순위설정일 보다
먼저 전입한 세대이므로
"선순위 임차인"임.
선순위 임차인이 배당을
다 받아가지 못하면
낙찰자는
해당 금액만큼 인수를 해야 함.
선순위임차인 2명 중
1명은 배당을 받아가서
괜찮은데,
1명은 배당신청을 안 함.
즉, 낙찰자가 1.2억 원을
인수해야 함.
이렇게 선순위 임차인만
확인하면 되고,
후순위임차인은
인도명령 대상으로서
명도를 진행하면 됨.
단, 여기서 참고할만한 사항 하나!
그럼 후순위임차인 3명은
한 푼도 못 받고 퇴거해야 하는가?
그건 아니다.
소액임차인을 보호해 주는 법이 있음.
국토교통부 홈페이지에서
찾은 자료
설명자료 (molit.go.kr)
개정 일자를
말소기준일자와 비교하면 됨.
22년 2월 9일이
말소기준일이므로
21년 5월 11일 이후
10차 개정된 기준으로 판단하면 됨.
즉, 서울의 경우
보증금 1억 5천만 원 이하이면
소액임차인으로서 보호를 해줌.
5,000만 원 이하를
우선 변제해 준다.
쉽게 설명하면
보증금이 소액인
서민이 갑자기
집에서 쫓겨나면
막막해지므로
임차인이 적은 사람은
보증금을 전액 날리면 안 되니까
"후순위임차인"이어도
제일 먼저 배당을 해주겠다는 거임.
(우선 변제해 주겠다는 거임.)
자 그래서 보증금 9천만 원인
후순위 임차인은 일부 배당을 받음.
즉, 후순위임차인이지만
일부 배당을 받으니
명도 하기 쉬운 임차인으로
짐작하면 되는 것이다.
해당 내용을 알고 있어야
내가 인수해야 하는 금액에 대한
혼돈이 안 생긴다.
원리를 알고
경매유료사이트의
권리분석 내용을
읽어보면
바로 이해가 간다.
너무 쉽지 않은가?
더욱 쉽게
세줄로 요약함.
1. 말소기준권리 (최선순위 근저당/가압류 등) 날짜를 확인하자.
2. 해당 날짜보다 빠른 전입자는 선순위 임차인으로
보증금 못 받아가면 낙찰자가 물어내야 한다.
3. 해당 날짜보다 후순위 임차인은 명도하면 된다.
단, 소액임차인이면 일부 보증금 변제받는다.
이상.
생각보다 간단하고
알기 쉬운 권리 분석.
혹시 궁금한 내용이
있으시면
(저도 전문가는 아니지만)
친절히 알려드리겠습니다.^^
편하게 댓글 달아주세요.