관심 있게 지켜보던
광진구 다세대 물건.
아쉽게 낙찰이 되었지만
그래도 입찰을 고민한
물건이라 간략히 정리해 본다.
사건번호 2022 타경 702
서울 동부 지방법원 동부 4계
다세대/빌라
지층 물건
토지 약 8평
건물 약 13평
감정가 : 191,000,000 원
2회 유찰되어 최저가 : 97,792,000 원
낙찰가 : 97,979,797 원
(2등 하고 18만 원 차이)
우선 해당 물건의 위치를 보자.
아차산역까지 도보 5분이므로
역세권에 해당된다.
주변에 어린이대공원도 있고,
매우 가깝게 유수지공원도 있다.
서울에서 이 정도면 입지 나쁘지 않고,
임대 수요는 많을 것으로 보인다.
해당 물건의 단점도 있다.
매각물건 현황에서 비고를 보자.
"위반건축물"이라는 점
위반 건축물은
원상복구 할 때까지
강제이행금을 내야 함.
해당 물건은
"건축과" 및 "주택관리과"
2개 부서 모두에게 확인이 필요하다.
● 무단 증축 -> 주택관리과
● 용도 변경 -> 건축과
그리고 권리분석을 해보자.
2013년 6월 19일
최선순위 근저당권이
말소 기준권리임.
임차인 현황을 보자.
임차인의 전입/확정일이
21년 6월 15일이므로
후순위 임차인이기에
대항력 없음.
단, 주택임대차보호법에 따라
소액임차인이므로
2,500만 원은
우선 변제받을 수 있음.
(보증금 7천만 원 중
다행히 그래도 2천5백만 원은
배당받아 감.)
그러니 조금은 더 양도가
쉽다고 보면 된다.
만약에 최저가로
낙찰받고, 현재 세입자의
보증금 수준으로
임대를 놓는다고 가정하고
대략적으로 수익률을 보자.
투자 수익률 13% 정도 나오니
매우 우수한 물건으로 보임.
단, 위반건축물 문제를 해결해야 함.
낙찰받으신 분이
위반 건축물 여부는 당연히
아셨을 테고
어떡해서든 해결할
자신이 있으셨기에
낙찰을 받으셨을 것 같다.
아쉽지만
나는 다른 좋은 물건을
찾아서 떠나는 걸로.
광진구 구의동 아쉬운 다세대
안녕~