소액 투자로
담아 놓은
경매 물건인데
낙찰가에 깜놀.
일산 연립빌라
경매 물건인데,
관심물건에 담아두고
1~2회 유찰을 기달렸음.
그런데 유찰은 한 번도 되지 않고,
이해할 수 없는 낙찰가에
낙찰이 되었다.
사건번호
20202 타경 65226
요새 부동산 경매는
대부분 최소 1~2회 유찰된다.
그런데 본 물건은 1차에 낙찰 됨.
그것도 응찰수가 9명이고,
감정가 대비 125% 에 낙찰된 물건이다.
최근에 부동산 시장 및
경매 시장과는 사뭇 다른 분위기의 낙찰가.
물건 현황을 보자.
96년도에 지어진 연립빌라
해당 물건은
토지 약 21평
건물 약 18평(전용)
으로
방 3, 화장실 1개 구조임.
신혼부부나 아이 1명 정도의
가족이 살기에
적당한 평형으로 보인다.
물건의 위치를 보자.
도보 3분 거리에 율동초등학교가
위치하고 있으며,
큰길을 건너면 신일중학교가 있다.
경의중앙선인 일산역과
풍산역 중간에 위치해서
양쪽 모두 도보 15분가량 이동해야 하니
역세권이라고 하기는 애매하다.
풍산역 위쪽으로 대형마트인 이마트가 있고,
그 외에 대형마트, 대형병원,
문화/체육시설 등은
없는 것으로 보임.
경매에 올라온 사진.
단지 분위기는 깔끔하고 좋아 보임.
96년도에 지었으니 아무래도
현관문은 꽤 오래되어 보임.
남동향이고,
2층이기에 일조량은
매우 풍부할 것으로 보임.
앞에 막고 있는 것도 없어 보이고,
실거주하기는
충분히 좋은 조건임.
감정평가사가 방문한 날은
날씨가 매우 좋았는지
법원경매에 업로드된 사진이
다 잘 나온 편임.
이런 사진이 게시되면
인기가 있을 수밖에 없음.
입지나 단지 분위기는 가격 대비
우수한 것으로 보이고,
임차인은 없고 채무자가 거주하므로
권리분석 필요 없고,
명도문제도 특별히 없을 것으로 보임.
그럼, 단점도 있을 텐데
현 집주인(소유주)이 집 매매한 시점은
2017년이지만
전입신고 날짜로 보면 2011년부터
살고 있었음.
아마 전세를 살다가
매매한 것으로 보임.
이런 경우 2011년 이후에
인테리어는 전혀 안되어 있고
집이 지저분하고
수리 안되어 있는 부분이
있을 수 있음.
그 외에 단점은 생활이 편리한
"아파트"가 아니기에 수요가
많기 힘들고
관리비가 적은
"다세대/다가구" 도
아니기 때문에
인기가 많은 부동산이 아니므로
실거주가 아닌 투자 목적이라면
매수자 찾는 게 어려울 수 있음.
시세를 알아보자.
해당 물건과 동일 면적의
매매 물건은 없고
"전세가"는
2.3억 원 정도 됨.
21평형보다 더 넓은 34평형은
대략 4.7억 원에 매물이 나와 있음.
평당 단가를 똑같이 적용한다고 보면
대략 평당 1,382만 원 수준임.
21평 X 1,382만원 = 2.9억 원
작은 평형은 평당 단가가 더 비싸니
대략 2.9억 원에서
10% 정도 가치를 더 계산해 주면
시세는 3.19억 원 수준으로 판단.
(감정가가 2.5억 원은
이해가 안 되긴 함.)
현재 매물 올라온 호가 말고,
실거래가를 보자.
아파트 실거래가는
확인할 수 있는 사이트나
앱이 많은데
다세대나 연립은 제한적임.
아파트 아닌 경우
주로 "디스코" 앱을 이용함.
전용면적 59.88 m2 (물건과 동일 면적)의
거래 내역임.
'18년에 2.5억 (2층)
'19년에 2.3억 (3층)
'20년에 2.35~3억 (1층/3층)
'21년에 3.9억 (4층) / 2.4억 (1층)
'22년에 3.6~3.9억 (4층/2층)
'23년에 3.4억 원 (3층)
'23년 5월에 3.4억 원에 거래됨.
지금은 '24년 2월임.
지금 시기에 해당 물건을
3.13억 수준으로 낙찰받음.
이건 뭐지?
이해할 수 없음.
차순위입찰자 말고
3등 입찰가가 궁금해짐.
내가 입찰하지 않더라도
응찰수나 낙찰자의 분위기 등
법원에 가면 배우는 게 있다.
만약에 시간이 된다면
입찰 당일, 현장 (법원)에
나가보는 것도 좋다.
3등 가격이 중요하다.
내가 오해하는 것인지
납득할 만한
다른 이유가 있는 건지
3등 가격을 알면
확실히 감을 잡을 텐데...
낙찰받으신 분이
고수분이셔서 철저한 계산에 의해
산정한 입찰가이길 바란다.
만약에 그런 게
아니라면
조금은 우려되는
낙찰가임.
앞서서 말했지만
경매는 실제 시장가보다
할인받아서 살 수 있는 수단이다.
부동산시장 흐름과
각 해당 물건의 가치를
보는 눈이 우선이다.
정확한 시세는 모르겠지만
만약에 투자목적으로 낙찰 받은
물건이라면
상당히 곤란할 수 있다.
부동산 가서 매물 내놓으면
바로 느낄 거다.
부동산의 가치와 전망은 사람마다
다 다르게 판단할 수 있지만
내 기준에서
실거주 목적이라고 해도
저 낙찰가는 좀 이해 불가다.
경매를 왜 하는지?
내 스스로 물어보게 되는
좋은 물건이다.