왜 부동산인가?
왜 부동산 경매인가?
에 대해 이해했다면
그럼 어떤 물건을
하면 되는데?
이런 질문이 있을 수 있다.
소액으로 투자 가능할만한
물건이 보여서 소개한다.
사건번호 : 2023 타경 3729
물건번호 : 2
(물건번호 1과 혼돈하지 말것)
물건번호 1은 선순위임차인이
있어서 물건번호 2를 소개한다.
(선순위임차인이 무슨 뜻인지
추후 포스팅 예정)
물건 현황을 보자.
주소 : 서울 종로구 창신동 255-1 5층 501호
"도시형생활주택"
감정가 : 약 2.28억
최저가 : 약 1.46억
최저가에 낙찰받기는 힘들겠지만
최저가 1.5억의 70% 대출 가능
(무주택자 기준, 1주택자 60%)
그럼 필요현금 약 4천5백만원
해당 물건의 위치를 보자.
동묘앞역 9번 출구에서 50미터 거리임.
즉, 초역세권이고 역까지 1분거리.
더블역세권이다.
종로 10분
이태원 15분
강남 30분
등등
대부분의 서울 중심지에
10분~20분이면
접근이 가능하고,
인근에 동대문 등
임대수요가 많은 곳이다.
네이버부동산에서
매물을 보자.
매매/월세는 없고
같은 건물에 나온 매물인데,
고층이고 평수가 조금 달라 보인다.
경매 물건은 14.19m2 이니
경매 물건보다
아주 조금 넓은 (약 1m2) 매물로
판단됨.
*나중에 부동산 가서 확인 필요*
그러면 경매 물건은
보수적으로 전세 약 2억 수준으로
보면 될 것 같다.
결국 전세금을 회수한다고 보면
무피 투자가 가능하다.
물론 해당 물건의 단점도 있다.
역세권이므로
전철하고 가깝지만
주거지역으로서는 단점 일 수 있다.
시끄럽거나
차소리가 많이 들릴 수 있다.
그리고 다세대/오피스텔과
다르게
도시형생활주택은
주차장 및 공용시설에 대한
기준이 많이 완화되어
주차도 제한적이고,
다른 부대시설이 거의
없을 수 있다.
(대부분 오피스텔 1층은
편의점, 빨래방 등 상가가 존재)
그렇기 때문에
"매매" 가 잘 이루어지지
않고
임대수익으로
접근해야 할 것으로 보인다.
임차인 현황을 보자.
채무자인 현 소유주가 직접 거주하므로
권리분석은 필요 없다.
단 해당 소유주가
본 건물에 2 채를 소유하고 있고,
2개 다 경매로 나온 상황이라
사정이 여의치 않을 듯하다.
명도가 쉽지 않을 것으로 보인다.
그리고 또 다른 단점이 있다.
한 사건에 2개의 물건 번호가 있다면
나머지 물건까지 낙찰이 되어야
법원에서 배당이 이루어진다.
즉, 내 투자비가 오랜 기간
묵혀질 수 있다.
이 부분도 고려해야 한다.
서울에서 소액으로 투자 가능한
물건이고, 더블역세권의
원룸형태의 도시형생활주택이니
임대 수요도 많고
임대 수익도 기대 가능하나,
매매거래가 어렵고
매매 차익은
제한적일 수 있고
2개 물건 모두
낙찰받을 때까지
기다려야 하는
상황이 생길 수도 있다.
이런 부분 잘 감안해서
입찰을 헤야 한다.
만약에
전세를 놓는다면
낙찰받아 무피 투자도 가능한
물건이지만
임대가 안 나가는 경우,
내부 수리가 필요한 경우,
기타 관리비 미납 상태 여부
등등
세부적으로
검토하고 분석할 내용은 많다.
잘 분석해서
입찰이 필요하다.