서울 종로구 핵심 지역인
종로 3가역 인근의 신축 오피스텔 물건인데
감정가가 꽤 높게 잡혔다.
두 번 유찰 되었다고
덜컥 입찰 하면 안되는 물건임.
감정가는 2.94억원
현 최적가는 1.88억원
사건번호 : 2023타경 101637
물건종류 : 오피스텔
건물면적 : 5.85평
대지면적 : 1.51평
건물 전경이다.
해당 물건은 7층, 712호로
서향이다.
(서향은 정말 별로다.)
712호 현관 사진.
신축이니 아직 깔끔하다.
우편물이 쌓인 걸로 봐서는
점유자가 없을 수도 있다.
(현장 가봐야 하지만)
아마 미납 관리비가 꽤 될 수도 있다.
종로 3가역에서 가깝고,
종로의 중심지에 위치한다.
2022년 4월 14일 등기되었으니,
최신식 오피스텔로 보면 된다.
2022년 4월 27일 근저당권이
최선순위 설정일임.
임차인은 없음.
(그런데 있을 수도 있다 /
오피스텔의 경우 전입신고가 불가한 경우 많음)
그러니 현장 조사 필수.
매각물건명세서에서
재차 확인 필요.
매각물건명세서에도
2022년 4월 27일 근저당권이 최선순위 설정으로
명시되어 있음.
네이버페이 부동산에서
단지 정보 확인.
총 135세대이고,
10층 건물임.
세대당 주차는 0.51대 가능.
해당 물건 평면도.
실거래가를 보자.
실거래가 편차가 좀 있다.
22년에는 3억대에도 거래가 되었고,
2억후반대 거래도 있지만
올 3월에는 저층이긴 하지만
2억 500만원에 실거래가가 찍힘.
작년에 1.95억원 실거래가도 있다.
현재 올라 온 호가는 2.2억원 수준.
월세는 보증금 1천만원에
월세 100만원 수준.
현재 호가와 최근 실거래가를 보면
2.94억원의 감정가는 높아 보인다.
현실적으로 현 최저가에 낙찰 받으면
2억원에 내놔야 급매로 거래가
될 듯 하다.
그럼 세금 빼고 이래저래
수익을 내기가 애매하다.
그러니 이런 물건은 감정가에서
두 번 유찰되어 64% 가 최저가이지만
신중한 접근이 필요하다.
장점 / 단점 요약
장점
1. 종로 핵심 지역으로 입지 좋음.
2. 임대 수요 풍부.
3. 신축 오피스텔임.
4. 2번 유찰 되어 감정가 대비 저렴함.
(단 현 시세 대비는 그렇게 저렴하지는 않음)
단점
1. 미납관리비가 많을 수 있음.
2. 전입신고가 안되니, 임차인이 있을 수 있음.
3. 서향이라서 매우 안 좋음.
4. 월세는 잘 나가도, 매매는 어려울 수 있음.
5. 전입신고 안되는 오피스텔이라
임차인 맞추기가 쉽지 않음.