학동역 역세권 다세대 경매 물건 추천.
강남에 2억대 다세대는 흔치 않음.
해당 물건에 대해 알아보자.
물건 정보를 보자.
서울중앙지방법원 중앙7계에서 진행하는 물건임.
1차 입찰일 2024-02-22 유찰되어
2차 입찰일은 2024-04-04 에 진행 예정.
주소는 서울 강남구 논현동 214-4 302호
지도를 보자.
학동역 1번 출구 or 2번 출구에서 2~3분 거리에 위치.
좀 더 지도를 축소해서 전반적인 위치를 보자.
학동역 역세권에 위치하고
우측으로는 강남구청역
좌측으로는 논현역
남쪽으로는 언주역 (더 남쪽으로 가면 역삼역 위치)
북쪽으로는 압구정역이 위치 한다.
매각물건 현황을 보자.
총 4층 건물 내 3층에 위치함.
1995년 사용승인일이니 거의 30년 된 다세대건물임.
(당연히 엘리베이터는 없음)
물건 사진을 보자.
건물 앞까지 진입로 사진.
차량 진입은 가능해 보인다.
건물 전경을 보자.
3층 우측에 위치하고,
해당 건물에 주차가 2~3대 정도는 가능해 보인다.
현관 사진을 보자.
현관은 오래되어 보이나,
디지털도어록이 설치되어 있음.
복도나 계단은 깔끔해 보임.
(관리가 어느 정도 되는 건물로 추정)
내부 구조도를 보자.
방 2개, 화장실 1개 구조임.
현관을 들어가면 정면에 주방이 있고,
우측에 방1 (도로 방향)
촤측에 방2 (논현베르빌아파트 방향)
방 1은 대략 북동향
방 2는 대략 남서향이므로
일조량은 나쁘지 않을 것 같음.
임차인 현황을 보자.
보증금/차임이 미상인 임차인 1명 존재
단, 해당 임차인은 현 소유주와 모자관계로 보임.
따라서, 대항력 없는 임차인으로 간주.
등기부 현황을 보자.
최선순위 근저당권이 2013년 12월 18일임.
위에 임차인 현황을 보면
임차인 전입일이 2016년 12월 9일이므로
(보증금 미상이고, 아들로 추정되나)
후순위 임차인이므로 대항력 없음.
결론 : 권리분석에 하자 없음
혹시 모르니 재확인을 위해 물건명세서 확인.
최선순위 설정에 "2013.12.18 근저당권" 확인
말소기준권리 맞음.
실거래가 및 주변 시세를 보자.
투룸 주변 시세를 보니,
월세 : 보증금 2,000 / 월세 100
전세 : 26,000
매매 물건은 없어 보임.
매매 실거래가 파악도 제한적임.
동일한 평수와 동일한 조건의
매매실적이 잘 보이지 않음.
감정평가서에서 제시한 3억원 수준이
적정 가격으로 보는 게 맞을 것 같음.
단, 요새 다세대/빌라 매매가
어려울 수 있으니 조금은
보수적인 접근이 필요함.
정확한 시세 조사 및 매매 동향
파악을 위해서는 임장활동 필요.
강남이니 조금 저렴하게
매입할 수 있다면
장기적으로는 충분히 가치가 있을 것으로 보임.