"부동산 경매"
라는 말을 많이 들었을 것이다.
부동산 경매를 유튜브에 치면
많은 내용들을 배우고 익힐 수 있다.
쉽게 잘 설명한 유튜브를 참조해도 되지만
핵심적인 기본원리를 이해해야 한다.
구글이나 네이버에 검색하거나,
대한민국 법원경매사이트에 들어가 보면
설명은 자세히 나와 있다.
나도 처음에는 이해가 잘 되지 않아서
어떻게 하면 쉽게 이해할 수 있을까?
이런저런 고민을 아래와 같이
간략한 그림으로 표현해 보았다.
위 그림으로 이해가 안 되면
다음 단계를 나아갈 수 없다.
여러 절차를 생략하고
핵심만 표현한 것으로
핵심만 알아도 개념을 이해할 수 있고,
개념을 확실히 이해하고 나면
어려운 용어가 나와도 헷갈리지 않는다.
그럼 위의 단어를 아래와 같이
경매 용어로 적어도 어렵지 않을 것이다.
- 백두산 : 채무자
- 한강 : 채권자
- 등기소 가서 근거를 남김 :
부동산 등기부등본 "을구"에
근저당권설정일, 채권최고액, 채무자 등 설정 - 법대로 처리 :
담보권을 행사하여 법원에 경매 신청 - 낙찰자 → 법원 : 매각대금 완납
- 법원 → 한강 : 배당
핵심적인 개념을 이해하면
응용도 얼마든지 가능하다.
일반적으로 은행에서 대출을 받아
집을 사는 경우가 대부분이다.
이런 경우,
은행은 채권자가 되고
은행에서는 근저당권을 설정한다.
은행에 이자를 제 때 내지 못하면
집은 경매로 넘어간다.
근저당권 외에도 가압류, 압류 등으로
경매가 진행되는 경우도 있다.
신용카드 대금을 못 내거나,
각종 공과금을 납부하지 않는 경우,
압류나 가압류가 설정되고 그에 따라
경매가 진행되는 경우도 발생한다.
그리고 채권자가 여러 명일 경우,
"배당 순서"라는 것이 있다.
등기부등본에 등기목적 및 권리설정일이나
임차인의 전입/확정 일자에 따라서
배당 순서가 달라진다.
채권자는 자기 돈을 가장 먼저 받고 싶겠으나,
법에서 정한 기준에 따라 "배당"을 한다.
낙찰자는 해당 경매 물건을
낙찰받은 사람으로 법원에서 정한 기한 내에
매각대금을 완납해야 본인 소유의 물건(부동산)이 된다.
자세한 내용은 여기서 다 다룰 수는 없다.
경매에 관심이 있는 분이라면
꼭 대한민국법원경매에 나온 경매 절차를
정독해 보시길 추천한다.
https://www.courtauction.go.kr/
각 절차별로 세부적이 내용이 잘 나와 있으니,
단계별로 하나하나 정독하길 바란다.
(아래 그림 예시, 5번 매각의 실시)
(아래 그림 예시, 7번 매각 대금의 납부)
법원경매사이트에 가보면
경매 절차 외에도 경매 용어나 경매 서식, 입찰 절차 등
자세하게 설명이 되어 있으니, 꼭 자세히 살펴보기 바란다.
부동산 경매의 핵심은 매우 간단하다.
채권자와 채무자 간의 문제를
법적인 기준에 따라 법원에서 공정하게 처리하고,
가장 공평한 최고가 입찰이라는 경매를 통해
채무자의 재산을 처분하고,
처분한 금액을 낙찰자로부터 접수하여
채권자에게 배당하는 것이다.
만약에 경매라는 제도가 없었다면
수많은 채권자와 채무자의
정리는 어떻게 되었을까?
그리고 문제가 해결되지 않아
빈 건물, 빈 집 상태로
남아 있는 부동산이 많다면
사회는 어떻게 될까?
그런 의미에서 부동산 경매는
꼭 필요한 부분이다.
이렇게 부동산 경매의
개념은 이해가 되었다.
그럼 부동산 경매는 왜 배우고 왜 해야 하는가?
다음 포스팅에서 다루도록 하겠다.