제목에
"2024 부동산 전망"
이라고 썼지만,
전망을 하기 전에
하고 싶은 말이 있다.
투자의 관점에서 보면
부동산 전망은 의미가 없다.
훌륭한 투자는
1억에서 사서
2억에 팔면 되는 거다.
대세 상승장은 그럴 기회가 매우 많은 것이고
대세 하락장에는 그럴 기회가 매우 적은 것일 뿐이다.
그래서 투자는 항상 하는 것이다.
시장은 항상 변한다.
하락기에도 좋은 물건을 선별해
분석하고 판단해야 한다.
(꼭 입찰을 하거나 매수를 하지 않아도)
투자 활동을 늘 해야 하는 것이다.
투자활동과 실제 돈을 투입하는
투자는 다른 것이지만,
투자는 못해도
투자 활동은 끊임없이
헤야 하는 것이다.
2024 부동산 전망은
매우 쉽다.
"일단 당분간 하락"
왜 하략이냐고?
근거를 대라고?
근거는 많다.
(주택구입부담지수, 매물증가, 미분양 등등)
반대로 상승이라고 적고
근거를 대라고 해도 충분히 많이 있다.
(미금리인하, 인허가수감소, 전세가상승 등등)
그런데 숫자들의
근거를 떠나서
지금 시장의 상황이 그렇다.
시장이 하락을 말하고 있다.
당장 근처 부동산으로 가보라.
특정 한두 군데는 아닐 수 있지만
대부분의 부동산이
같은 분위기일거다.
(상가든, 빌라든, 아파트든)
사려고 왔다.
팔려고 왔다
둘 다 해보자.
그럼
누가 갑이 되고
누가 을이 되는지
산다고 하고 팍 깎아보자.
(생각보다 네고가 잘 될걸?)
지금 시세로 내놓는다 해보자.
(그 가격엔 보러도 안 와요 란 소리를 들어야 할걸?)
중요한 건
어떤 부동산들이
얼마큼 하락하고
어느 시기까지 하락할 것이냐
이런 것들인데
근데 이렇게 세부적인
예측이나 전망보다 더 중요한 것이 있다.
지금 시장을 받아들이고
그에 따라 대응하는 것이다.
내 투자 물건이 어떤 건지
어떤 상황인지
그것에 따라
대응하는 건이다.
투자의 속성은
원래 그런 것이다.
예측이 아니라 대응하는 것!!!
(마치 영화의 명대사
바람은 계산하는 게 아니라
극복하는 것이다)
(이 영화 재밌었다)
또 다른 명대사를 볼까?
영화가 아니니까 명언이 맞겠지.
부동산과 주식은 다르지만
주식투자 관련 명언이
가슴에 와닿는 경우가 많다.
피터린치가 한 말 중 유명한 말이 있다.
"하락장에서 당신이 불안한 이유는
잘 모르는 회사에
당신이 공부도 안 하고
당신의 소중한 돈을
투자했기 때문이다"
너무 공감 가는 말이다.
주식이든 부동산이든
제대로 공부 안 하고
매수하는 경우가 있다.
나도 있었다.
내 예산을 정해 놓고
가격에 맞는 집을 보러 다니다 보면
생각보다 감정적으로 분석 없이
매수하는 경우가 있다.
동네가 좋아서
단지가 이뻐서
지인이 추천해서
친구나 가족이 거기에 살아서 등등
이렇게 매수를 한 적 말이다.
(아니라고? 있을 텐데?)
나는
당분간 하락 시장이 맞는 것 같다.
이건 그냥 받아들이자.
부정하지 말자.
그럼 어떻게 해야 할까?
시장 상황에 따라
대응은 계속 변화하겠지만
요즘 내가 지키고자 하는
원칙은 이렇다.
1. 서울/경기만 보자.
(최대한 서울 위주)
2. 역세권 위주로 보자
(또는 교통 편리 지역)
3. 땅, 전원주택은 당분간 잊자
4. 100% 신건은 쳐다보지도 말자
5. 2회 유찰(64% 이하) 시점에 입찰하자
6. 경매 물건은 계속 늘어난다.
리스크 많은 물건에 무리할 필요 없다.
7. 출구 전략이 떠오르지 않으면
입찰하지 말자
8. 단기 매도 가능한 물건만 하자.
9. 혹시 단기 매도가 어려우면
전세/월세 세팅이 바로 될 만한 물건만 보자.
10. 현금흐름이 나빠지는 투자는 하지 말자.
이런 원칙들을 걸러내다 보면
막상 입찰할 물건이 딱히 없지만
그대로 이런 시기에는
보수적으로 판단하고
입찰해야 한다.
사람마다 시장을
예측하는 방향은 다를 수 있다.
각자의 의견과 생각을
존중하지만,
나는 좀 보수적으로
판단하고 있다.
24년 부동산
친하게 지내자.
네가 오르든
내리든
나는 그렇게 지낼 거야.
고마워 내 친구.
올해 하반기는 어떨지
25년에는 어떨지
늘 변화하는 너를
친구처럼 가까이서 지켜볼게.