아차산역 5분 거리 다세대 경매 (ft. 어린이대공원)
관심 있게 지켜보던
광진구 다세대 물건.
아쉽게 낙찰이 되었지만
그래도 입찰을 고민한
물건이라 간략히 정리해 본다.
사건번호 2022 타경 702
서울 동부 지방법원 동부 4계
다세대/빌라
지층 물건
토지 약 8평
건물 약 13평
감정가 : 191,000,000 원
2회 유찰되어 최저가 : 97,792,000 원
낙찰가 : 97,979,797 원
(2등 하고 18만 원 차이)
우선 해당 물건의 위치를 보자.
아차산역까지 도보 5분이므로
역세권에 해당된다.
주변에 어린이대공원도 있고,
매우 가깝게 유수지공원도 있다.
서울에서 이 정도면 입지 나쁘지 않고,
임대 수요는 많을 것으로 보인다.
해당 물건의 단점도 있다.
매각물건 현황에서 비고를 보자.
"위반건축물"이라는 점
위반 건축물은
원상복구 할 때까지
강제이행금을 내야 함.
해당 물건은
"건축과" 및 "주택관리과"
2개 부서 모두에게 확인이 필요하다.
● 무단 증축 -> 주택관리과
● 용도 변경 -> 건축과
그리고 권리분석을 해보자.
2013년 6월 19일
최선순위 근저당권이
말소 기준권리임.
임차인 현황을 보자.
임차인의 전입/확정일이
21년 6월 15일이므로
후순위 임차인이기에
대항력 없음.
단, 주택임대차보호법에 따라
소액임차인이므로
2,500만 원은
우선 변제받을 수 있음.
(보증금 7천만 원 중
다행히 그래도 2천5백만 원은
배당받아 감.)
그러니 조금은 더 양도가
쉽다고 보면 된다.
만약에 최저가로
낙찰받고, 현재 세입자의
보증금 수준으로
임대를 놓는다고 가정하고
대략적으로 수익률을 보자.
투자 수익률 13% 정도 나오니
매우 우수한 물건으로 보임.
단, 위반건축물 문제를 해결해야 함.
낙찰받으신 분이
위반 건축물 여부는 당연히
아셨을 테고
어떡해서든 해결할
자신이 있으셨기에
낙찰을 받으셨을 것 같다.
아쉽지만
나는 다른 좋은 물건을
찾아서 떠나는 걸로.
광진구 구의동 아쉬운 다세대
안녕~